Inspekce nemovitostí

Základní prověření skrytých technických poruch nemovitosti certifikovaným inspektorem bez osobní prohlídky nemovitosti (služba č. 1) – cena od 1.500,00 Kč – výstupem služby je jednoduchá písemná zpráva s výčtem potencionálních technických poruch nemovitosti.

Certifikovaný inspektor na základě fotografií, polohy nemovitosti, schémat, původních výkresů a dalších dostupných informací vytypuje a upozorní na potenciální technické poruchy, které je vhodné zkontrolovat. Osobní prohlídka se nerealizuje. Výsledek je limitován množstvím a kvalitou informací poskytnutých zákazníkem.

Kdy je vhodné provést základní prověření rizik certifikovaným inspektorem?

Pro zákazníka kupujícího nebo prodávajícího nemovitost jako jeden z prvních kroků k získání počáteční jistoty realitní transakce.

Prohlídka nemovitosti v doprovodu certifikovaného inspektora nemovitostí (služba č. 2) – cena od 2.900,00 Kč – výstupem služby jsou ústní informace o zjištěných poruchách a možných dalších rizicích skrytých vad. 

Certifikovaný inspektor se účastní prohlídky nemovitosti a průběžně upozorňuje zájemce na zjevné vady a na rizika skrytých vad.

Kdy je vhodné provést prohlídku nemovitosti spolu s certifikovaným inspektorem? 

Pro zákazníka kupujícího nemovitost je prohlídka s inspektorem ideální řešení ve chvíli, kdy se zákazníkovi nemovitost líbí z hlediska lokality, velikosti a uvažuje o koupi nemovitosti.

Prohlídka s inspektorem pomůže ve chvíli, kdy je potřeba řešit rekonstrukci nemovitosti nebo se uvažuje o její přestavbě. Prohlídka s inspektorem nemovitosti je ideální u přejímky novostavby rodinného domu nebo bytu v novostavbě či před kolaudací nemovitosti.

Poznámka: Jako bonus mohu zákazníkovi nabídnout zdarma jednu ze služeb viz. Bonus č.1 až 6

Inspekce nemovitosti bez odhadu nákladů nutných k uvedení nemovitosti do správného technického stavu (služba č. 3) – cena od 3.900,00 Kč – výstupem služby je Inspekční technický pasport nemovitosti.

Certifikovaný inspektor nemovitostí podrobně prozkoumá nemovitost. V závislosti na zákazníkem vybraných technických oblastech předmětu inspekce nemovitosti dochází k posouzení více jak 160 položek. Jednotlivé technické oblasti a jejich písemné označení ( technická oblast A - statika, technická oblast B - izolace proti vodě, technická oblast C - úniky tepla, technická oblast D - povrchy podlah a stěn, technická oblast E - technická zařízení nemovitosti, technická oblast F - zdravotní nezávadnost bydlení/zdravé bydlení, technická oblast G - bezpečnost při užívání nemovitosti a požární bezpečnost, technická oblast H - zvuk/hluk/akustika) jsou popsány v konci této informace v kapitole „Jednotlivé technické oblasti inspekce nemovitostí a jejich charakteristika“. Na základě průzkumu vypracuje inspektor podrobnou zprávu o stavu nemovitosti ve vybraných technických oblastech a tzv. Inspekční technický pasport nemovitosti (ITPN). ITPN je nápomocen zákazníkovi prodávajícímu nemovitost jako legitimace technického stavu nemovitosti a zákazníkovi kupujícímu nemovitost jako pomoc při správném rozhodnutí o koupi nemovitosti.

ITPN přehledně informuje po jednotlivých vybraných technických oblastech o počtu nalezených vad, tyto vady identifikuje a současně upozorňuje na další možná konkrétní technická rizika skrytých vad nalezených v nemovitosti, která se ještě neprojevují, ale mohou se projevit a způsobit závadu nemovitosti v budoucnu.

Plná inspekce (všech 8 oblastí) nemovitosti u rodinného domu v závislosti na velikosti a technickém stavu domu ve skutečnosti znamená intenzivní průzkum a dokumentace nemovitosti v době trvání od dvou do pěti hodin. Inspektor potřebuje další hodiny intenzivní práce na přípravu inspekce (studium dodaných a vyhledaných dokumentů a zpráv) a vlastní administrativní zpracování výsledků inspekce.

Kdy je vhodné provést plnou inspekci nemovitosti?

Pro zákazníka kupujícího nemovitost je ideální objednat plnou inspekci nemovitosti ve fázi, kdy je pro koupi nemovitosti víceméně rozhodnut a dolaďuje podmínky kupní smlouvy.

Pro zákazníka prodávajícího nemovitost je dobré objednat si inspekci ve fázi, kdy se chystá na prodej a chce mít nezávislý dokument, kterým může zájemcům prokazovat kvalitu jeho prodávané nemovitosti. V této fázi lze inspekci na přání zákazníka navíc doplnit placenou službou o vystavení povinného Průkazu energetické náročnosti budovy a Znaleckého ohodnocení.

Poznámka:

Jako bonusy mohu zákazníkovi nabídnout zdarma jednu službu viz. Bonus č. 1 až 6

Inspekce nemovitosti s odhadem nákladů nutných k uvedení nemovitosti do správného technického stavu (služba č. 4) – cena od 4.900,00 Kč - výstupem služby je Inspekční technický pasport nemovitosti.

Certifikovaný inspektor nemovitostí podrobně prozkoumá nemovitost. V závislosti na zákazníkem vybraných technických oblastech předmětu inspekce nemovitosti dochází k posouzení více jak 160 položek. Jednotlivé technické oblasti (statika, izolace proti vodě, úniky tepla, povrchy, technická zařízení, zdravotní nezávadnost, bezpečnost, zvuk/hluk/akustika) jsou popsány v konci této informace v kapitole „Jednotlivé technické oblasti inspekce nemovitostí a jejich charakteristika“. Na základě průzkumu vypracuje inspektor podrobnou zprávu o stavu nemovitosti ve vybraných technických oblastech a tzv. Inspekční technický pasport nemovitosti (ITPN).

ITPN je nápomocen zákazníkovi prodávajícímu nemovitost jako legitimace technického stavu nemovitosti a zákazníkovi kupujícímu nemovitost jako pomoc při správném rozhodnutí o koupi nemovitosti.

ITPN přehledně informuje po jednotlivých vybraných technických oblastech o počtu nalezených vad, tyto vady identifikuje a současně upozorňuje na další možná konkrétní technická rizika skrytých vad nalezená v nemovitosti, která se ještě neprojevují, ale mohou se projevit a způsobit závadu nemovitosti v budoucnu.

V ITPN jsou vyčísleny budoucích náklady potřebné na opravy pro uvedení nemovitosti do správného technického stavu – nutné budoucí náklady na odstranění vad a rizikových řešení zjištěných inspektorem nemovitosti. Zpráva může na přání zákazníka obsahovat postupy na odstranění zjištěných vad. Vyčíslení budoucích nákladů na opravy může sloužit i jako prostředek pro jednání o ceně nemovitosti.

Kompletní inspekce nemovitosti u rodinného domu v závislosti na velikosti a technickém stavu domu ve skutečnosti znamená intenzivní průzkum a dokumentace nemovitosti v době trvání od dvou do pěti hodin. Inspektor potřebuje další hodiny intenzivní práce na přípravu inspekce z hlediska odhadu nákladů nutných k uvedení nemovitosti do správného technického stavu (studium dodaných a vyhledaných dokumentů a zpráv) a vlastní administrativní zpracování výsledků inspekce.

Kdy je vhodné provést plnou inspekci nemovitosti?

Pro zákazníka kupujícího nemovitost je ideální objednat kompletní inspekci nemovitosti ve fázi, kdy je pro koupi nemovitosti víceméně rozhodnut a dolaďuje podmínky kupní smlouvy.

Pro zákazníka prodávajícího nemovitost je dobré objednat si inspekci ve fázi, kdy se chystá na prodej a chce mít nezávislý dokument, kterým může zájemcům prokazovat kvalitu jeho prodávané nemovitosti. Prodávající potom ví, kolik budou stát případné opravy a opatření k uvedení nemovitosti do správného technického stavu. S touto informací může pracovat ve svůj prospěch při určení nabídkové ceny a skutečné prodejní ceny. V této fázi lze inspekci na přání zákazníka navíc doplnit službou o vystavení povinného Průkazu energetické náročnosti budovy a Znaleckého ohodnocení.

Poznámka:

Jako bonusy mohu zákazníkovi nabídnout zdarma jednu službu viz. Bonus č. 1 až 6

Termografie – diagnostika termovizní kamerou (služba č. 5) – cena od 2.500,00 Kč – posouzení stavební konstrukce formou diagnostiky a lokalizace tepelných anomálií a tepelných mostů rodinného domu, stanovení rizika vzniku plísní a povrchové kondenzace vzdušné vlhkosti na vnitřních površích stavební konstrukce domu. Snímkování pro propagační a jiné účely. Uvedenu cena platí pro snímkování jednoho rodinného domu z exteriéru. Měření je provedeno z dostupných pozemků. Z měření je vypracován protokol. Při měření více objektů možno poskytnout slevu.

Měření je podmíněno podmínkami, kdy rozdíl teplot vzduchu v interiéru a exteriéru je minimálně 10 ºC, obvykle v období září až květen. Měření není možno provádět při podmínkách mlhy v exteriéru a dešti.

Cena nezahrnuje náklady spojené s dopravou.

Posouzení nemovitosti před rekonstrukcí (služba č. 6) – přesná cena za službu je součástí konkrétní nabídky v závislosti na rozsahu rekonstrukce – služba vhodná v případě, že uvažujete o rekonstrukci domu, bytu, stavby ...

Inspektor provede inspekci nemovitosti a výsledky inspekce nemovitosti mohou sloužit jako kvalifikovaný podklad pro zadání druhu oprav a úprav pro stavební firmu, která bude rekonstrukci provádět. V případě, že certifikovaný inspektor vyčíslí náklady na jednotlivé položky rekonstrukce, bude mít i představu o ceně celé rekonstrukce.

Zpětná prověrka nemovitosti (služba č. 8) – cena od 2.900,00 Kč - při koupi nemovitosti bez předchozí inspekce nemovitosti odborníci doporučují nechat si nemovitost prověřit i zpětně.

U každé vady, která se u nemovitosti objeví, je podle nového občanského zákoníku povinností nového vlastníka prokázat, že vada byla přítomna v konstrukci už v době prodeje.

Odpovědnost za takto skrytou vadu by v případě prokázání nesl prodávající po dobu 5 let od předání nemovitosti kupujícímu. Prokázání takovéto vady však není bez předchozí inspekce jednoduché. Praktikují se proto inspekce nemovitostí – viz. výše popsané nabídky.

Z praxe a statistik je známo, že vady obvykle souvisí se špatnou tepelnou izolací, vlhkostí, rosením oken a plísněmi. Tyto vady objeví zpravidla pouze termovizní kamera a to nejlépe v chladných měsících. Měření termovizní kamerou je podmíněno podmínkami, kdy rozdíl teplot vzduchu v interiéru a exteriéru je minimálně 10 ºC, obvykle v období září až květen. Měření není možno provádět při podmínkách mlhy v exteriéru a dešti.

Přesná cena za službu „šitou na míru zákazníka“ je potom součástí individuální nabídky.

Obecně platí, že přesné ceny závisí na typu a velikosti objektu. Cena nezahrnuje náklady spojené s dopravou. Přesná cena je součástí konkrétní nabídky. Prohlídky je možné po domluvě uskutečnit i během víkendu.

Vyjednavač o ceně nemovitosti na straně kupujícího při realitní transakci (služba č. 9) – při koupi nemovitosti vám pomohu vyjednávat o kupní ceně nemovitosti. Provedu inspekci nemovitosti, kterou hodláte zakoupit. Inspekce je provedena v plném rozsahu (s odhadem nákladů nutných k uvedení nemovitosti do správného technického stavu) a ve všech technických oblastech (A až H). Zhodnotím viditelné projevy poruch a poruchy. Vyhodnotím rizika potencionálních poruch, která se v současnosti ještě neprojevují a mohou se projevit nežádoucími projevy v budoucnu. Provedu fundovaný odhad nákladů na odstranění projevů poruch, současných poruch a potencionálních poruch. Tyto náklady vyjádřím sumou Kč. V rámci realitní transakce dosáhnu mým vyjednáváním o kupní ceně snížení původní první nabídnuté kupní ceny. Tím docílím úsporu pro kupujícího. Podmínka je, že výchozí kupní cena pro vyjednávání při realitní transakci musí být první nabídnutá kupní cena kupujícímu prodávajícím nebo jeho zmocněncem. Inspektor, co by vyjednavač o ceně, určí taktiku vyjednáváním o ceně.

Všechny uvedené ceny jsou v Kč bez DPH.

Odměna za službu č. 9 v Kč bez DPH: základní honorář pro inspektora je od 9.000,00 Kč v závislosti na velikosti a typu nemovitosti + provize ve výši 30% docílené úspory z první nabídnuté kupní ceny nemovitosti.

Příklad:

2 000 000 Kč	první nabídnutá cena nemovitosti
1 900 000 Kč	docílená inspektorem vyjednaná kupní cena nenovitosti
100 000 Kč	docílená úspora
30 000 Kč	provize pro inspektora ve výši 30% docílené úspory kupní ceny nemovitosti
70 000 Kč	úspora kupujícího

Modelová situace služby bude použita v konkrétní písemné nabídce.

Služba na identifikaci příčiny a odstranění problému nemovitosti (služba č. 10) – cena od 1.500,00 Kč. Potřebuji poradit ohledně technického problému nemovitosti. Nabídka řeší problémy, které se dají vyjádřit otázkami:

• Máte vlhko ve sklepě?
• Máte mokré stěny?
• Máte zarosená okna?
• Máte plísně na stěnách nebo oknech?
• Náhle se objevily tmavé skvrny na stěnách a stropech?
• Projevuje se někde nežádoucí kondenzace vody?
• Máte mokré skvrny pod střechou?
• Cítíte od stěn průvan a chlad?
• Nemůžete v zimě vytopit místnosti?
• Máte netěsnosti v podlahovém vytápěn a vytéká vám voda?
• Slyšíte hluk z okolních místností?
• Slyšíte kroky z chodby?
• Bude mě soused zastiňovat při dostavbě/nástavbě svého domu?
• Máte jakýkoli jiný technický problém s nemovitostí?

Výstupem může být ústní konzultace na místě při inspekci, písemná koncepce na odstranění vad, písemný expertní posudek, projekt na odstranění vad. Ve výstupu se mimo jiné dokumentují vady a poruchy, řeší se příčiny problému, způsob a technologie odstranění problémů a vad.

Obecně platí, že přesné ceny závisí na typu a velikosti objektu. Cena nezahrnuje náklady spojené s dopravou. Přesná cena je součástí konkrétní nabídky. Prohlídky je možné po domluvě uskutečnit i během víkendu.

Poradenství (služba č. 11) - zdarma (1) nebo ceny od 1.900,00 Kč - potřebuji poradit ohledně technického problému nemovitosti. Nabídka řeší problémy, které se dají vyjádřit otázkami nebo popisem problému:

• Potřebuji technického odborníka na „mé straně“ k přejímce bytu nebo domu.
• Nemohu zateplit fasádu nemovitosti, mohlo by být řešením vnitřní zateplení?
• Jak se dají odstranit tepelné mosty ve stavbě?
• Jak mohu snížit náklady na vytápění?
• Rád bych poznal nežádoucí úniky tepla z nemovitosti na základě termovizního měření bytu nebo domu. Blower-door test.
• Skýtá naše nemovitost vhodné podmínky k životu našich dětí z hlediska správného užívání bytu?
• Potřebuji změřit vzduchovou neprůzvučnost (schopnost stavební konstrukce zabránit přenosu zvuku, který se šíří vzduchem z jednoho prostoru do jiného prostoru) bytu nebo domu a na základě výsledků poradit. Test vzduchové neprůzvučnosti.
• Potřebuji změřit kročejovou neprůzvučnost (schopnost vodorovné konstrukce utlumit kročejový zvuk, zvuk přenášený stavební konstrukcí) bytu nebo domu a na základě výsledků poradit. Test kročejové neprůzvučnosti.
• Potřebuji vypracovat studii zastínění domu nebo pozemku na základě vyhodnocení oslunění.
• Mám dobře zateplený objekt. Když venku fouká vítr, dochází v některých částech nemovitosti ke snížení teploty vnitřního vzduchu („uniká teplo“). Blower–door test.
• Potřebujete provést rekonstrukci současného kontaktního zateplovacího systému na nemovitosti?
• Potřebujete zateplit vlhkou nemovitost?
• Máte jakýkoli jiný technický problém s nemovitostí?

Základní informace telefonem nebo mailem(1) jsou zdarma.

Formy poradenství dle přání zákazníka – konzultace na místě, technický posudek, koncepce odstranění vad, odborný posudek, znalecký posudek, projekt. Výstupy ústní nebo písemné.

Obecně platí, že přesné ceny závisí na typu a velikosti objektu. Cena nezahrnuje náklady spojené s dopravou. Přesná cena je součástí konkrétní nabídky jako individuální cena. Prohlídky je možné po domluvě uskutečnit i během víkendu.

Jednotlivé technické oblasti inspekce nemovitostí a jejich charakteristika:

U nemovitostí, u kterých je to opodstatněné začíná inspekce nemovitosti neosobním průzkumem zdrojů informací týkajících se hladiny podzemní vody, geologických poměrů a radonového nebezpečí.

Pracuji metodou porovnání rizikových faktorů a obvyklých projevů. Na základě shody obvyklých projevů a rizikových faktorů je vyhodnoceno, zda nalezené projevy souvisí s posuzovaným rizikem. Inspekce je potom prováděna v následujícím rozsahu podle jednotlivých technických oblastí podle přání zákazníka:

• Technická oblast A: Statika – statické posouzení nemovitosti, posuzováno cca 20 projevů současných nebo budoucích poruch.
• Technická oblast B: Izolace proti vodě – izolace proti nežádoucímu pronikání vody, posuzováno cca 20 projevů současných nebo budoucích poruch.
• Technická oblast C: Úniky tepla – nežádoucí úniky tepla z nemovitosti, posuzováno cca 10 projevů současných nebo budoucích poruch a dokumentace vypovídající o energetické náročnosti budovy.
• Technická oblast D: Povrchy podlah a stěn – povrchy podlah, stěn, stropů, fasády ... posuzováno cca 20 projevů současných nebo budoucích poruch.
• Technická oblast E: Technická zařízení nemovitosti - rozvody elektrické energie, elektrospotřebiče, vodovod, plyn, kanalizace, vytápění, klimatizace, vzduchotechnika, zařizovací předměty v koupelně a WC ... posuzováno cca 25 projevů současných nebo budoucích poruch.
• Technická oblast F: Zdravotní nezávadnost bydlení/zdravé bydlení – nežádoucí rizika ohrožující zdraví a hygienu, rizika plísní, větrání, výměna vzduchu, osvětlení, oslunění, azbest, formaldehyd a rizikové materiály v nemovitosti ... posuzováno cca 20 projevů současných nebo budoucích poruch.
• Technická oblast G: Bezpečnost nemovitosti při užívání nemovitosti a požární bezpečnost – bezpečnost a ochrana zdraví osob, hygienická nezávadnost při užívání nemovitosti, bezpečnost pohybu osob po nemovitosti, protipožární zabezpečení nemovitosti ... posuzováno cca 20 projevů současných nebo budoucích poruch.
• Technická oblast H: Zvuk, hluk, akustika – nadměrný zvuku a hluk a ochrana proti tomu, akustické podmínky nemovitosti ... posuzováno cca 10 projevů současných nebo budoucích poruch.

Zákazník si může zvolit z výše uvedené nabídky technických oblastí ty oblasti, které jsou pro něj potřebné nebo může zvolit jako předmět inspekce všechny nabízené technické oblasti.

Nabídka bonusů 1 až 6:

• Bonus č. 1:
• Jako bonus mohu zákazníkovi nabídnout zdarma službu energetické sanace nemovitosti - zhodnocení vhodnosti zateplení obvodového pláště budovy nebo vnitřního zateplení včetně počítačové simulace vlhkostní a tepelné bilance, doporučení tlouštěk izolantů doprovázený slovním komentářem. Cena této individuálně objednané služby běžně stojí od 1.000 Kč výše. Minimálně tuto sumu může zákazník ušetřit.
• Bonus č. 2:
• Jako bonus mohu zákazníkovi nabídnout zdarma službu identifikace a změření vlhkosti zdiva obvodového pláště budovy, příček, sklepních prostorů a suterénu doprovázený slovním komentářem. Cena této individuálně objednané služby běžně stojí od 2.000 Kč výše. Minimálně tuto sumu může zákazník ušetřit.
• Bonus č.3:
• Jako bonus mohu zákazníkovi nabídnout zdarma službu identifikace nežádoucích úniků tepla z nemovitosti pomocí termovizní kamery doprovázený slovním komentářem. Tato služba běžně stojí od 1.500 Kč výše. Minimálně tuto sumu může zákazník ušetřit. Měření je podmíněno podmínkami, kdy rozdíl teplot vzduchu v interiéru a exteriéru je minimálně 10 ºC, obvykle v období září až květen. Měření není možno provádět při podmínkách mlhy v exteriéru a dešti.
• Bonus č. 4:
• Jako bonus mohu zákazníkovi nabídnout zdarma službu identifikace nežádoucího obvykle náhlého vytvoření tmavých skvrn na stěnách a stropech (tzv. fogging) doprovázený slovním komentářem. Tuto službu nabízím v současnosti v ČR pouze já.
• Bonus č. 5:
• Jako bonus mohu zákazníkovi nabídnout zdarma službu změření úbytku napětí v elektrické síti nemovitosti přístrojem FLUKE T150/VDE doprovázený slovním komentářem. Cena této individuálně objednané služby běžně stojí od 500 Kč výše. Minimálně tuto sumu může zákazník ušetřit.
• Bonus č. 6:
• Jako bonus mohu zákazníkovi nabídnout zdarma informace týkající se správných způsobů větrání a prevence proti vzniku plísní v případě konkrétní nemovitosti.